疫情特殊時期，在房企們紛紛處于“靜默”狀態(tài)時,，近期綠城的“曝光率”卻直線上升,，先是5天花費144億元在北京大規(guī)模補土儲，后又分拆旗下代建業(yè)務(wù)綠城管理謀求赴港上市,。新年伊始,，綠城的“大動作”可謂頻頻，低調(diào)蟄伏多年,、品質(zhì)立身的特長生,，也正朝著全面發(fā)展的優(yōu)等生而努力，錯過“黃金期”的綠城正在蓄勢尋求突破,，規(guī)模增長再上日程,。

      動作連連

      新年伊始,，突如其來的疫情徹底打亂了原本的市場節(jié)奏，各房企一方面被迫“上線”自救,，另一方面則擱淺了年前所制定的計劃“留糧”過冬,。

      在房企們紛紛處于“靜默”狀態(tài)時，綠城卻反其道而行之,，逆勢拿下多宗地塊,，“曝光率”直線上升,。尤其是在北京土拍市場,，綠城創(chuàng)下了近50%的最高溢價率，時隔一年再次把北京土拍推向了“競自持”,，5天花費144億元可謂“壕”氣沖天,。

      中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年前兩個月,，綠城中國在北京,、杭州、成都,、大連,、溫州、天津等10個城市累計獲得13宗地塊,，累計權(quán)益建筑面積184萬平方米,，權(quán)益投資額267.7億元，預(yù)估貨值585.6億元,。其中,，綠城中國在北京競得4宗地塊合計權(quán)益金額為162.8億元，占比達60.8%,。

     北京商報記者注意到,，綠城開年“大動作”頻頻，一方面加快了補土儲的腳步,，另一方面也在謀劃分拆旗下代建業(yè)務(wù)“綠城管理”赴港上市,。招股書顯示，綠城管理是中國房地產(chǎn)市場最大的代建公司,，2018年新訂總建筑面積約為2240萬平方米,，占中國代建市場41.1%的市場份額，規(guī)模是第二大市場對手的兩倍以上,。

      綠城管理集團總經(jīng)理李軍曾公開表示,，“綠城管理上市一事，早在2017年便啟動,，但隨后壽柏年清空綠城中國股份,，為保證交易,，公司暫停了綠城代建業(yè)務(wù)的上市。直到兩年之后,，2019年7月,，綠城管理上市計劃才被再次提出”。

      歷時三年,，綠城的代建業(yè)務(wù)終于走到了最為關(guān)鍵的一步,，如果上市成功，綠城管理將成為中國代建第一股,。不過分析認為,，目前這個時間節(jié)點，資本市場是否會真正買單還存在疑問,。綠城管理亦在招股書中表示,，新冠肺炎疫情已導(dǎo)致在建或待建的代建項目暫停、人力及原材料短缺,，而代建項目的建設(shè),、出售及交付延遲，將使公司的營運成本及開支增加,，公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬铣袎海?020年一季度財務(wù)數(shù)據(jù)或受影響,。

     錯過的“黃金期”

      對于綠城，市場更多以“品質(zhì)”來定義,，而對于其規(guī)模則多抱以遺憾,。2009年，綠城的銷售額僅次于萬科,，在內(nèi)地房企中排名第二,。當年，綠城實現(xiàn)合同銷售額517.3億元,，創(chuàng)下歷史新高,。

      時過境遷，碧桂園,、融創(chuàng)中國等紛紛舉起“高周轉(zhuǎn)”大旗,，實現(xiàn)了規(guī)模上的擴張。而綠城卻沒能搭上“高周轉(zhuǎn)”的班車,，錯過了規(guī)模擴大的機會,，跌出第一梯隊。

     2018年綠城不僅沒有完成年初定下的1600億元銷售目標,，增幅也創(chuàng)下近三年最低,。2018年財報顯示，綠城2018年累計取得合同銷售額1564億元,，未能完成年初定下的1600億元的銷售目標,，與2017年相比僅增長了6.9%,；而2016年和2017年的銷售額同比增幅分別為58.4%和28.4%。

     2019年綠城銷售額首次突破2000億元大關(guān),，全年為2018億元,，但其與萬科的差距已從之前的116.9億元擴大到4290億元。

      除規(guī)模增長上的不如意,，綠城的土儲也一直被外界所詬病,。2018年綠城總土儲建筑面積為3247萬平方米，相比之下,，綠城一直想對標的中海約有9144萬平方米,、華潤約有5957萬平方米。

      存貨不足是制約綠城規(guī)模發(fā)展的關(guān)鍵,，在錯過“黃金期”后,，綠城的追趕之心顯得格外強烈,。鑫房鏈高級副總裁侯宇光表示,，雖然綠城2019年的銷售額不錯，但其土地儲備并不樂觀,，低于同等規(guī)模的房企,。尤其是在北京這一熱點城市，2019年綠城可謂“顆粒未收”,，這也是今年開年綠城積極在北京拿地的原因,。

      北京商報記者注意到，綠城上次在北京拿地,，還要追溯到2018年11月,，而且還是共有產(chǎn)權(quán)房項目。一年多的空窗期,，目前綠城僅有門頭溝的西山燕廬和石景山的西府海棠在售,。

     “無論是積極拿地補土儲，還是分拆旗下代建業(yè)務(wù)綠城管理赴港上市,，都傳遞出綠城的發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整,。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析稱,，綠城管理上市成功后,，將成為綠城集團旗下除了綠城中國、綠城服務(wù)之外的第三個上市平臺,，有利于綠城集團開拓更多的融資渠道,，也能推動其對規(guī)模的追求。

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      隨著中交的入主,，全面“中交化”的綠城也將規(guī)模擺在了重要位置,。

      嚴躍進表示，中交的入主,，是綠城擴張的動力和底氣,。一方面中交對規(guī)模有較高要求，另一方面其也可以帶來較為寬松的融資空間,。近期綠城先后發(fā)布了多筆融資信息,，其中綠城于3月5日發(fā)行的14.3億元公司債，票面利率僅為3.19%,。

     作為資金密集型行業(yè),，融資的便利就意味著成長空間會更大，在房企們紛紛選擇謹慎行事之際,，綠城的逆勢擴張似乎有跡可循,。今年初，綠城中國在經(jīng)營會議中提出,，2020年擬達成新增投資貨值,、銷售金額各2500億元的目標，再一次表現(xiàn)出對規(guī)模的渴望,。

     為緊密契合行業(yè)的發(fā)展趨勢,，2019年初，綠城中國曾優(yōu)化調(diào)整了公司組織架構(gòu),，形成“雙十一”的組織架構(gòu),。即集團內(nèi)部架構(gòu)調(diào)整為“7+4”：在集團七大中心外，新成立4個事業(yè)部（特色房產(chǎn)事業(yè)部,、小鎮(zhèn)事業(yè)部,、金融事業(yè)部、商管事業(yè)部）,。子公司架構(gòu)調(diào)整為“8+3”,，即重資產(chǎn)板塊：小鎮(zhèn)集團（小鎮(zhèn)事業(yè)部）、浙江公司,、北方公司（雄安公司）,、華東公司（海外公司）、山東公司,、西南公司,、 華南公司、亞運村項目,；輕資產(chǎn)板塊：管理集團,、生活集團、科技集團,。

      一系列動作背后,，綠城對規(guī)模的態(tài)度暴露無遺,，而這也引發(fā)了外界對于其規(guī)模和品質(zhì)之間的探究。作為房屋品質(zhì)的“代言人”,，會不會因為追求高規(guī)模指標而丟掉綠城苦心經(jīng)營多年的高品質(zhì)“標簽”,？

       在2019年初的業(yè)績會上，綠城管理層曾表示,，“一般情況下,，從拿地到銷售，按綠城原來的速度比較慢,。我們在規(guī)劃設(shè)計上會投入很大的精力,，反復(fù)研磨產(chǎn)品。在新的大運營體系的管控下,，我們各項周轉(zhuǎn)指標都有大幅度的提升,，意味著我們在2017年下半年和2018年拿的項目基本上在2019年都可具備銷售條件”。

      對于外界定義的“高周轉(zhuǎn)”,，綠城則是以“水到渠成”來解釋,。綠城中國方面回應(yīng)稱，綠城回歸到“高周轉(zhuǎn)”的表述并不準確,，在現(xiàn)金流充裕,、財務(wù)穩(wěn)健的基礎(chǔ)上,，綠城中國正按照既定的戰(zhàn)略規(guī)劃進行公司經(jīng)營,，通過不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)品質(zhì)，加強核心競爭力,，以實現(xiàn)公司的穩(wěn)健,、高質(zhì)量發(fā)展?？梢钥闯?，對于下半場，綠城仍期許“質(zhì)”和“量”協(xié)同發(fā)展,。

      綠城中國董事會主席張亞東曾公開表示,，“給我們?nèi)陼r間，一定會把各項指標調(diào)整好,，成為行業(yè)優(yōu)等生”,。今年已經(jīng)是三年計劃的第二年。

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