2017年8月,，國土部、住建部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》,。時隔3年,，各地試點舉措漸進落地，在破除集土入市阻礙,、完善制度建設(shè),、暢通多方參與渠道等方面進行探索，不斷在實踐中為豐富租賃市場供給,、提升居民居住質(zhì)量積累經(jīng)驗,。

當(dāng)前,，多項集體用地建設(shè)租賃住房項目在各地開展。據(jù)公開資料顯示,，2017年至今,，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市已從13個擴容至18個。

3年來,，試點工作取得哪些積極進展,？形成哪些可推廣、可復(fù)制的區(qū)域經(jīng)驗,？多位專家在接受記者采訪時表示,，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，對于推動建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場,、增加租賃住房的供給,、盤活農(nóng)村閑置集體土地等方面發(fā)揮積極作用。隨著租賃住房多元化體系建設(shè),，集體土地租賃住房將更多的發(fā)揮保障性功能,。

破除障礙 制度建設(shè)不斷完善

租賃住房是我國建設(shè)住房保障體系的重要組成部分。其中,，集體土地的入市不僅可以有效補充租賃供給,，也是保障居民居住需求，激發(fā)城市活力的重要舉措,。

三年來,，從中央到地方，從制度建設(shè)到落地試點,，各項探索集體土地“入市”的舉措不斷出臺,，為暢通集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市提供制度保障。

2019年8月,，第十三屆全國人大常委會第十二次會議審議通過了新修訂的《土地管理法》,，于2020年1月1日實施。與此前相比,，新《土地管理法》刪去了“從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地”的規(guī)定,，明確了工業(yè)、商業(yè)等集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地所有權(quán)人可通過出讓,、出租等方式交由單位或個人使用,，破解農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”的法律障礙。

同年4月,，國家發(fā)改委出臺《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》,，在 “建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”方面提出多項要求，為集體土地改革在實際落地層面給予更為清晰的路徑和指導(dǎo),。包括,，“出臺農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市指導(dǎo)意見”,，“擴大國有土地有償使用范圍”，“建立農(nóng)地入市的增值收益分配制度”等,。

不僅如此,，各試點城市集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案相繼獲批并漸進落地。目前,，北京,、上海、廣州等地的集土租賃項目均已開工,，取得不同程度進展,。

數(shù)據(jù)顯示，2017年以來,，全國18個集體土地租賃住房試點城市推出了超過150個試點項目地塊,。其中，北京市已有39個集體土地租賃住房項目開工,，可提供房源5.3萬余套,，有兩個項目已投入運營。10月底,，合肥首個利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房濱紛公寓項目開業(yè)運營，項目總建筑面積5.3萬平方米,，建成租賃住房514套,。此外，上海,、廣州等地的集體用地建設(shè)租賃住房試點項目相繼開工實施,，未來預(yù)計將有更多的試點項目進入運營階段。

“隨著租賃住房多元化體系建設(shè),，集體土地上租賃住房將更多的發(fā)揮保障性功能,。”貝殼研究院高級分析師黃卉表示,，此前集體土地存在著流動性差,、利用率低的情況。通過集體土地租賃住房的建設(shè),，對打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu),、緩解住房租賃供需矛盾、盤活農(nóng)村閑置的集體土地等方面發(fā)揮積極作用,。

多方參與 探索試點建設(shè)新路徑

3年來,，包括北京、上海,、廣州在內(nèi)的18個試點城市先行先試,。其中,，北京作為最早的試點城市，不僅實現(xiàn)了首批試點項目的成功入市,，也為全國其他城市提供更多參考經(jīng)驗,。

早在 2011年9月，北京在國土資源部批準(zhǔn)下率先開展集體土地建設(shè)租賃住房試點工作,。在此輪試點中,，北京政策先行，圍繞集體土地租賃住房試點項目先后出臺多項管理政策,，并積極探索市場化運營機制,，通過一次性補貼等配套措施，鼓勵多方主體參與建設(shè),。在項目進度,、效果及運營機制等方面均取得突破。

今年7月,，全國首個集體土地租賃項目北京成壽寺社區(qū)正式投入運營,。項目合作企業(yè)萬科集團北方區(qū)域副總經(jīng)理曾巍表示，作為北京市第一批集體土地建設(shè)租賃住房的試點工程,，該項目在政府支持和政策推動下得以順利進行,，拓寬了企業(yè)參與保障房建設(shè)渠道，在探索集體用地市場化運營方面進行有益嘗試,。

據(jù)介紹,，在該項目中，成壽寺村集體以項目經(jīng)營權(quán)出租方式與民營企業(yè)進行合作,，將項目建成后45年的經(jīng)營管理權(quán)及收益權(quán)進行轉(zhuǎn)讓,，由企業(yè)負(fù)責(zé)前期建設(shè)投入及后期運營。在收益分配上,，雙方對每年收益支付的最低限額進行約定,。若盈利超出預(yù)期，村集體還將額外獲得一定比例的超額收益,。即保護了村民的基本利益,，又讓村民有機會共享市場增量紅利。

中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大表示,，集體土地入股租賃住房不僅集約經(jīng)營集體土地,，盤活閑置集體土地效能，還能激發(fā)農(nóng)村集體和農(nóng)民積極性,，保護農(nóng)民權(quán)益,，獲得高于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)回報率。

黃卉向記者介紹，經(jīng)過探索,，目前集體土地租賃住房項目已初步形成四種可推廣的合作模式,。主要包括：經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚的村鎮(zhèn)集體自行投資建設(shè)；村鎮(zhèn)集體以土地使用權(quán)作價入股,、聯(lián)營方式與國有企業(yè)合作建設(shè),；村鎮(zhèn)集體以項目經(jīng)營權(quán)出租的方式與民營企業(yè)合作建設(shè)；集體土地入市試點地區(qū),，國企和民企直接購買村鎮(zhèn)集體土地使用權(quán)建設(shè),。

“大多數(shù)村集體都缺乏運營管理能力，對市場化機構(gòu)參與運營有較大的需求,，雙方通過聯(lián)營,、入股等方式建設(shè)運營集體租賃住房，能夠充分發(fā)揮各自優(yōu)勢,，保障項目順利入市運營,。” 黃卉表示,。

持續(xù)探索 專家：推動項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化

經(jīng)過三年發(fā)展,，集體土地租賃住房試點在規(guī)范管理機制、完善運行機制,、迭代產(chǎn)品設(shè)計等方面實現(xiàn)突破性進展,。但從整體看，行業(yè)發(fā)展仍處于探索發(fā)展初期階段,，制度建設(shè),、商業(yè)模式等仍待在各方檢驗中不斷完善。

曾巍向記者談到,，出租率是影響經(jīng)營性物業(yè)運營穩(wěn)定的重要指標(biāo)，供地距核心城區(qū)的距離,、周邊配套完善程度等都將會對出租率造成一定影響,，是未來擴大長租社區(qū)建設(shè)和運營時需要考慮的重要因素。

專家指出,，目前市場力量參與集體用地租賃住房建設(shè)已初步探索出可行的實施路徑,。但仍存在項目標(biāo)準(zhǔn)化程度相對較低，大規(guī)模推廣受制于集體用地的流轉(zhuǎn)情況等問題,。

黃卉表示,， 雖然在政策鼓勵下，大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取了集體土地及自持性地塊用以發(fā)展政策性租賃住房項目,，但項目未來仍面臨著投入高收益低,、大型租賃社區(qū)運營經(jīng)驗不足等實際問題。由于集體土地?zé)o產(chǎn)權(quán)，企業(yè)受制于單一的抵押擔(dān)保方式,，也對企業(yè)獲取債權(quán)融資帶來一定難度,。

對此，他建議,，在制度建設(shè)方面,，要進一步明確利益分配機制及合作流程，建立企業(yè)與村集體合作規(guī)范制度,，推動信息透明化,。要結(jié)合租賃群體實際需求，進一步完善集體土地租賃住房產(chǎn)品的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn),。此外,，建議關(guān)注集租企業(yè)稅負(fù)比例，加強集體土地租賃企業(yè)的資金支持,，促進行業(yè)良性發(fā)展,。

對于企業(yè)自身來說，“未來,，則需進一步明確目標(biāo)客群定位,，圍繞客群居住體驗對產(chǎn)品進行不斷優(yōu)化迭代，探索優(yōu)化商業(yè)模式及運營方式,，實現(xiàn)租賃群體的長期穩(wěn)定居住,。”黃卉說,。 

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