貸款新規(guī)對(duì)房市影響幾何——

　　房地產(chǎn)行業(yè)將加快分化

　　本報(bào)記者 亢 舒

　　進(jìn)入2021年,，銀行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)熱議的話(huà)題莫過(guò)于近期有關(guān)部門(mén)出臺(tái)的房地產(chǎn)貸款管理和重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)、融資管理規(guī)則。這些“硬核”的房地產(chǎn)金融調(diào)控措施將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)哪些變化,？房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)如何？

　　限制貸款過(guò)度進(jìn)入房市

　　2020年12月31日,，中國(guó)人民銀行,、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》?！锻ㄖ穼?duì)房地產(chǎn)貸款余額和個(gè)人住房貸款余額分為五檔進(jìn)行分類(lèi)管理,，設(shè)置了房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額占比上限和個(gè)人住房貸款余額占比上限。房地產(chǎn)貸款余額主要針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),，個(gè)人住房貸款余額主要針對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房貸款,。通俗地講，貸款新規(guī)旨在限制銀行貸款過(guò)度進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè),。

　　眾所周知,，房地產(chǎn)行業(yè)是高度資金密集型行業(yè)。近20余年,，房地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)高杠桿,、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展,。而其中蘊(yùn)藏的高風(fēng)險(xiǎn)日益引起重視,。

　　銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在《完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系》一文中提出，堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)行業(yè)泡沫,。目前,，我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券,、股本,、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)?？梢哉f(shuō),，房地產(chǎn)行業(yè)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀?！薄?/p>

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊表示,，不少房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率過(guò)高,，銷(xiāo)售受阻、回款大幅下降,，導(dǎo)致現(xiàn)金流承壓,，再疊加到期的債務(wù)，企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)驟增,。在此次疫情影響下該問(wèn)題更加凸顯,。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視杠桿率過(guò)高的問(wèn)題,，這不僅影響房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展,，也是宏觀經(jīng)濟(jì)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

　　資金大規(guī)模,、過(guò)多地進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè),，不僅讓房地產(chǎn)泡沫不斷積累，也擠占了對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投入份額,。

　　實(shí)際上,，此次貸款新規(guī)已經(jīng)不是近期首次對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行金融調(diào)控。2020年8月,，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部,、人民銀行召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則,。此次調(diào)控對(duì)重點(diǎn)房企進(jìn)行融資監(jiān)管設(shè)定的“三道紅線(xiàn)”是：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%,；房企的凈負(fù)債率不得大于100%；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1,。房企一旦“踩線(xiàn)”,，則不能增加或需嚴(yán)控有息負(fù)債規(guī)模，且完成上述目標(biāo)的期限為2023年6月底前,。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，“三道紅線(xiàn)”與房地產(chǎn)貸款集中度管理制度是雙向管控,，既規(guī)范了資金使用方,，也規(guī)范了資金供應(yīng)方，有利于房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展,。

　　房企高杠桿難以為繼

　　對(duì)于“三道紅線(xiàn)”,，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮曾表示，這是行業(yè)重大游戲規(guī)則的改變,，是對(duì)所有開(kāi)發(fā)商的挑戰(zhàn),，它預(yù)示著房地產(chǎn)金融紅利時(shí)代的結(jié)束,。

　　恒大則用千方百計(jì)打折促銷(xiāo)等實(shí)際行動(dòng)，努力解除“踩線(xiàn)”危機(jī),。數(shù)據(jù)顯示,，2020年，恒大實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額7232.5億元,，同比增長(zhǎng)20.3%,；實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款6531.6億元，同比增長(zhǎng)38.5%,。其七折賣(mài)房,、0元購(gòu)商鋪等措施頻上熱搜。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，恒大努力“出貨”,、降低負(fù)債體現(xiàn)了行業(yè)面臨的共同境況，也是房地產(chǎn)行業(yè)努力降負(fù)債的“縮影”,。

　　中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司副司長(zhǎng)彭立峰表示,，建立房企資管新規(guī)的目的，在于增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的市場(chǎng)化,、規(guī)則化和透明度,，促進(jìn)房企形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和融資行為,。同時(shí),，矯正一些企業(yè)盲目擴(kuò)張的經(jīng)營(yíng)行為，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力,。

　　廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)王韶認(rèn)為,，在房地產(chǎn)金融調(diào)控的背景之下，量,、價(jià),、利已今非昔比。頭部企業(yè)集中度和區(qū)域市場(chǎng)分化更加激劇,，對(duì)企業(yè)的品牌建設(shè),、財(cái)務(wù)運(yùn)作、產(chǎn)品把控等能力提出更高要求,。

　　王韶說(shuō),，“高杠桿、高負(fù)債”是對(duì)企業(yè)資金運(yùn)作能力的嚴(yán)峻考驗(yàn),，稍有不慎將會(huì)“周轉(zhuǎn)”失靈,。防范風(fēng)險(xiǎn)，改變?cè)鲩L(zhǎng)方式是房地產(chǎn)企業(yè)必須跨越的一道檻,，以往開(kāi)發(fā)商樂(lè)此不疲的“高杠桿,、高負(fù)債,、高周轉(zhuǎn)”運(yùn)作模式將成為“絕唱”。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，房地產(chǎn)行業(yè)將真正進(jìn)入大洗牌,、大分化的階段。隨著金融資源的稀缺,，中小房企獲得金融資源的難度越來(lái)越大,，成本越來(lái)越高。

　　住房租賃將獲更多支持

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽在全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上表示,，2021年將穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。并要求各地認(rèn)真落實(shí)主體責(zé)任,，密切跟蹤市場(chǎng)形勢(shì),，相機(jī)啟用儲(chǔ)備政策，綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì),、法律和必要的行政手段,，著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià),、穩(wěn)預(yù)期,。

　　這表明，未來(lái)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制將穩(wěn)妥實(shí)施并不斷完善,。已有的限購(gòu),、限貸、土地,、稅收,、金融監(jiān)管政策將持續(xù)適用，針對(duì)不斷變化的市場(chǎng),，儲(chǔ)備政策或許還將登臺(tái),。“房住不炒”仍需牢牢堅(jiān)持,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體平穩(wěn)運(yùn)行值得期待,。

　　2020年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要高度重視保障性租賃住房建設(shè),。這表明,，未來(lái)租賃住房將獲得更多政策支持，將成為發(fā)展重點(diǎn),。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)租賃住房發(fā)展將在增加租賃房源供給,，租賃權(quán)益的保障及擴(kuò)大,，規(guī)范及支持租賃企業(yè)的發(fā)展等方面持續(xù)發(fā)力,。屆時(shí)租金更平穩(wěn)，租住將成為另一種長(zhǎng)期居住選擇,。

編輯：吳蘭 責(zé)編： 編審： 監(jiān)制：