1月20日,，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）顯示,，5年期以上LPR為4.65%,，連續(xù)9個(gè)月未動(dòng),。與此同時(shí),，根據(jù)貝殼研究院最新房貸報(bào)告顯示,，開年多地房貸利率在底部微升。

　　業(yè)內(nèi)人士表示,，一方面,，春節(jié)前市場(chǎng)資金面趨緊，房貸放款周期加速拉長(zhǎng),；另一方面,，在房地產(chǎn)金融審慎管理制度之下，央行引導(dǎo)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款合理增長(zhǎng),，預(yù)計(jì)未來房貸利率總體觸底,。考慮到局部市場(chǎng)過熱,，不排除采用差別化房貸利率工具進(jìn)行調(diào)節(jié),，房貸利率難有下降空間。

　　“房住不炒”信號(hào)進(jìn)一步明確

　　20日,，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布LPR為1年期LPR3.85%,，5年期以上LPR4.65%。這也意味著,，自2020年5月起,，LPR連續(xù)9個(gè)月保持穩(wěn)定。

　　貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂表示,，MLF利率持續(xù)未變,，表明當(dāng)下的利率水平是與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本相適宜，貨幣政策沒有繼續(xù)寬松的必要,，在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回溫的預(yù)期之下,，逆周期調(diào)節(jié)政策有序退出。

　　東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青也表示,，在今年上半年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)修復(fù)延續(xù)與外部不確定性猶存相交織,、國(guó)內(nèi)物價(jià)水平有望整體保持溫和的背景下，貨幣政策將持續(xù)處于“觀察期”,，MLF利率調(diào)整的可能性很小,，LPR報(bào)價(jià)基礎(chǔ)有望保持穩(wěn)定。

　　在LPR保持穩(wěn)定的同時(shí),，“房住不炒”信號(hào)也進(jìn)一步明確,。中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上表示，“堅(jiān)持‘房住不炒’定位,，租購(gòu)并舉,，因城施策，保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性、一致性,、穩(wěn)定性,，穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的金融支持,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,。

　　住建部方面也表示，將完善政策協(xié)同機(jī)制,，建立住房與土地,、金融聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加強(qiáng)住宅用地管理,，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理體系,。

　　“在房地產(chǎn)金融審慎管理制度之下，央行引導(dǎo)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款合理增長(zhǎng),，購(gòu)房信貸環(huán)境寬松觸底,。”許小樂說,。

　　銀行房貸投放略有“收緊”之勢(shì)

　　值得注意的是,，在“房住不炒”的基調(diào)下，銀行房貸投放也略顯“收緊”之勢(shì),。

　　2020年12月31日,，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布房地產(chǎn)金融監(jiān)管新政,，明確劃定銀行“房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房按揭貸款占比”兩道紅線,。“新規(guī)至今已實(shí)施半月有余,，在信貸‘開門紅’的影響下,，年初銀行個(gè)人房貸投放暫未受到較大影響，個(gè)人住房按揭額度較為充足,?！比?60大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬(wàn)賦表示，但長(zhǎng)期來看,，銀行今年的房貸投放總規(guī)模有收緊預(yù)期,，或?qū)⒓哟髤^(qū)域性房貸額度差異化調(diào)整，壓降利率較低利潤(rùn)空間較小的城市房貸額度,。

　　一位大行房貸業(yè)務(wù)相關(guān)人士也對(duì)記者表示,，目前該行并未針對(duì)這一新規(guī)出臺(tái)具體的舉措，但是整體房貸額度已經(jīng)有所收緊,。

　　光大證券研究所金融業(yè)首席分析師王一峰表示,，2020年以來,，銀行個(gè)人住房貸款一直“供需兩旺”。未來,，銀行房地產(chǎn)廣義貸款的增量空間將下降，從而帶動(dòng)存量增速也下降,。未來,，銀行房地產(chǎn)廣義貸款增速將向銀行整體貸款的平均增速收斂。尤其一些中小銀行出于經(jīng)濟(jì)回報(bào),、風(fēng)險(xiǎn)考核和資本節(jié)約的原因?qū)€(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)積極性較高,。在新政影響下，預(yù)計(jì)中小銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)增量增速將有所下降,。

　　值得一提的是,，在新規(guī)背景下，房貸放款周期已有明顯延長(zhǎng),。貝殼研究院1月房貸報(bào)告顯示,，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的36個(gè)城市房貸平均放款周期已自去年9月開始經(jīng)歷“五連升”達(dá)到53天，較上月再度延長(zhǎng)5天,，回到去年4月水平,。

　　具體來看，36城中超8成平均房貸放款周期環(huán)比拉長(zhǎng),。廊坊,、哈爾濱、寧波,、南通等城市,，環(huán)比延長(zhǎng)10天以上。珠三角方面,，雖然局部城市放款周期在年初有所緩和,，但惠州、東莞,、佛山,、中山等放款周期高達(dá)2個(gè)月以上。

　　房貸利率現(xiàn)觸底跡象

　　研究數(shù)據(jù)顯示,，在房地產(chǎn)金融審慎管理制度之下,，房貸利率也現(xiàn)觸底跡象?！叭绻?年期LPR不調(diào)整,，房貸利率的主要下行階段已經(jīng)基本結(jié)束?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員沈昕表示,。

　　貝殼研究院報(bào)告也顯示,，2021年1月，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的36個(gè)城市的主流首套房貸利率為5.23%,，二套房貸利率為5.52%,，環(huán)比均微增1個(gè)基點(diǎn)，且從2020年12月開始已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月上升,。

　　具體來看,，1月36城房貸利率環(huán)比普遍平穩(wěn)，房貸利率提升的城市主要是珠三角部分城市,，例如,，東莞從去年底的首套房貸利率5.25%上調(diào)至5.45%，二套房貸利率則從5.45%上調(diào)至5.65%,；中山方面首套房貸利率從去年底的5.05%上調(diào)至5.15%,，二套房貸從此前的5.25%上調(diào)至5.35%。

　　融360大數(shù)據(jù)研究院報(bào)告顯示,，在房貸上漲的城市中,，除中山外，杭州和哈爾濱漲幅較大,，均上漲4個(gè)基點(diǎn),。而二線城市房貸利率下降的數(shù)量有所增加，且環(huán)比降幅差異縮小,，都在1-5個(gè)基點(diǎn)之間,。“2021年開年房貸利率走勢(shì)與2019年,、2020年類似,，且不同于2017、2018年的房貸大幅增長(zhǎng)的走勢(shì)情況,，側(cè)面反映了全國(guó)房貸利率大幅變動(dòng)的時(shí)代已經(jīng)過去,，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)期?！崩钊f(wàn)賦表示,。

　　沈昕還表示，從2020年四季度來看,，首套房貸平均利率不再持續(xù)下行,，住戶部門加杠桿明顯得到控制。她指出,，2020年前三季度,，首套房貸平均利率持續(xù)小幅下降，利率持續(xù)下行會(huì)對(duì)刺激居民貸款購(gòu)房產(chǎn)生一定作用,，住戶部門貸款余額同比增速自3月創(chuàng)下階段性低點(diǎn)以來,，連續(xù)半年震蕩上行,。但2020年四季度，住戶部門貸款余額同比增速小幅下行,，說明下半年房地產(chǎn)融資政策收緊后,，以住房按揭貸款為主的住戶部門貸款增長(zhǎng)已經(jīng)得到了較好的控制。

　　許小樂表示,，預(yù)計(jì)房貸利率總體觸底,。考慮到局部市場(chǎng)過熱,，不排除采用差別化房貸利率工具進(jìn)行調(diào)節(jié)的可能。

　　中國(guó)銀行研究院研究員梁斯表示,，對(duì)房地產(chǎn)貸款的比例控制將影響到房貸額度,，房地產(chǎn)貸款投放邊際收緊可能會(huì)推高涉房利率。但整體看,，房地產(chǎn)貸款對(duì)銀行來說仍然屬于相對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),，尤其按揭貸款等不僅安全性高，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重也相對(duì)較低,，對(duì)銀行來說仍然是重要的業(yè)務(wù)爭(zhēng)奪點(diǎn),。整體看，規(guī)?？刂茣?huì)影響房地產(chǎn)信貸投放,，涉房利率或?qū)⑿》闲校A(yù)計(jì)幅度不會(huì)太大,。

編輯：馮靖淼 責(zé)編： 編審： 監(jiān)制：