房企年報密集發(fā)布。披露的數(shù)據(jù)顯示，2020年與過去相比,，拼規(guī)模擴(kuò)張已不是房企常態(tài),，而調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)、降低負(fù)債率,、增加現(xiàn)金流成為房企關(guān)注焦點(diǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，在行業(yè)下行疊加“三道紅線”新規(guī)的壓力下,，房企控負(fù)債、降杠桿壓力增大,，規(guī)模房企的業(yè)績目標(biāo)會更趨謹(jǐn)慎,，規(guī)模房企增速放緩是常態(tài)。

　　增收不增利 凈利潤率下滑明顯

　　同花順數(shù)據(jù)顯示,，截至3月30日,，申銀萬國行業(yè)分類下，已有35家房企發(fā)布2020年年報,。35家房企2020年營業(yè)總收入達(dá)10198.93億元,，較2019年增長20.85%；凈利潤合計984.03億元,，較2019年的1050.38億元減少6.31%,。從凈利潤率來看，35家房企中有25家出現(xiàn)下降,，占比達(dá)71.4%,。

　　具體來看,，招商蛇口2020年營業(yè)收入1296.2億元，較2019年增長32.71%,；但歸屬上市公司股東凈利潤為122.53億元,，較2019年下降23.58%。信達(dá)地產(chǎn)2020年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入258.64億元,，同比增長32.79%,；凈利潤17.44億元，同比下降31.77%,；歸屬母公司凈利潤15.02億元,，同比下降35.12%。

　　對于利潤下降,，招商蛇口表示,，公司規(guī)模擴(kuò)大，報告期內(nèi)房地產(chǎn)項目結(jié)轉(zhuǎn)收入規(guī)模相應(yīng)增長,。但受行業(yè)利潤率下滑及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品類型不同的影響,，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率較上年有所下降。

　　大悅城凈利潤則出現(xiàn)虧損,。大悅城2020年營業(yè)收入384.45億元,，較2019年調(diào)整后收入增長13.76%；但歸屬上市公司股東凈利潤虧損3.87億元,，較2019年大幅下降118.88%,；歸屬上市公司股東扣非凈利潤虧損5.01億元，同比下降140.72%,。

　　大悅城方面表示,，歸母公司凈利潤下降，一方面是由于本年結(jié)算項目中低毛利項目占比提高,，商品房銷售毛利率較2019年的38%下降約10個百分點(diǎn),；另一方面，受宏觀調(diào)控及疫情影響,，公司部分在建在售項目銷售價格未達(dá)預(yù)期,，個別項目因疫情工期延誤，成本增加,，公司對相應(yīng)資產(chǎn)計提了減值,。

　　榮安地產(chǎn)2020年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入111.78億元，較2019年增長67.77%,，但利潤并未增加,。數(shù)據(jù)顯示，2020年歸母公司凈利潤為17.42億元,，較2019年的18.89億元下降7.75%,。

　　監(jiān)管緊繃 降杠桿成“必選項”

　　“三道紅線”政策影響正在加深,。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的相關(guān)報告顯示,，500強(qiáng)房企2020年資產(chǎn)負(fù)債率均值為78.77%,，同比下降0.89個百分點(diǎn)，為2012年以來首次下降,；凈負(fù)債率均值為85.08%,，同比下降11.62個百分點(diǎn)，相比2019年有大幅改善,。

　　2020年8月,，住建部、央行聯(lián)合召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會,，對12家試點(diǎn)房企有息負(fù)債規(guī)模設(shè)置了“三道紅線”，包括剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%,，凈負(fù)債率大于100%,，現(xiàn)金短債比小于1倍。依據(jù)“三道紅線”觸線情況,，房企將被劃分為紅,、橙、黃,、綠四檔,，分檔設(shè)定有息負(fù)債的增速閾值，四擋有息負(fù)債規(guī)模年增速分別設(shè)限為0%,、5%,、10%和15%。

　　從近期年報來看,，房企紛紛調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu),，主動降杠桿。據(jù)記者不完全統(tǒng)計,，融創(chuàng),、中梁、佳兆業(yè),、領(lǐng)地控股,、大唐地產(chǎn)、綠景中國均由紅檔降至黃檔,；當(dāng)代置業(yè),、綠城中國、雅居樂,、力高集團(tuán)也由橙變黃,；祥生控股由紅轉(zhuǎn)橙,。

　　此外，除了招商蛇口,、華僑城,、瑞安房地產(chǎn)、路勁,、合生創(chuàng)展,、SOHO中國、大悅城,、龍湖,、信達(dá)地產(chǎn)、中海地產(chǎn),、華潤置地等仍保持“零踩線”外,，越秀地產(chǎn)、金輝控股,、中國金茂,、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、五礦地產(chǎn),、龍光地產(chǎn),、建發(fā)國際、明發(fā)集團(tuán),、弘陽地產(chǎn),、佳源國際、世茂集團(tuán),、中駿集團(tuán)通過調(diào)整結(jié)構(gòu),，升級綠色，躋身“零踩線”房企,。

　　并不是所有房企都實(shí)現(xiàn)降檔,。目前來看，時代中國,、美的置業(yè),、旭輝、花樣年,、正榮地產(chǎn),、新城控股、上置集團(tuán),、禹洲集團(tuán),、新力控股、中國奧園等維持黃檔，首創(chuàng)置業(yè)保持橙檔,，富力地產(chǎn),、陽光100中國仍在紅檔之列。

　　遠(yuǎn)洋集團(tuán)相關(guān)人士表示,，“三道紅線”政策的出臺將深刻影響行業(yè)發(fā)展趨勢和房企競爭策略,。從中長期來看，行業(yè)仍將面臨一系列考驗(yàn),，市場規(guī)模雖有一定增長空間,，但行業(yè)將進(jìn)入慢增長周期，從財務(wù)杠桿驅(qū)動的高速增長邁向穩(wěn)定均衡高質(zhì)量增長,。在行業(yè)集中度加速提高且階段性盈利下降的明確趨勢下,，現(xiàn)金充裕、財務(wù)穩(wěn)健的房企將獲得更多優(yōu)質(zhì)市場資源和發(fā)展機(jī)遇,，注重企業(yè)內(nèi)生力,、穩(wěn)健經(jīng)營、打造極致產(chǎn)品與服務(wù)的房企優(yōu)勢將進(jìn)一步凸顯,。

　　從富力地產(chǎn)來看,，2020年公司加大變現(xiàn)力度，以加速去杠桿,，雖然凈負(fù)債率同比下降68.7個百分點(diǎn),，但凈負(fù)債率仍高達(dá)130.2%,。富力地產(chǎn)董事長李思廉表示,，集團(tuán)將繼續(xù)尋求合作伙伴，共同投資或合作,，以減輕項目風(fēng)險,，進(jìn)一步降低總負(fù)債水平，改善資本狀況,。

　　“下一步,，首創(chuàng)置業(yè)會繼續(xù)把控負(fù)債，降杠桿,，確?，F(xiàn)金流的穩(wěn)健?！笔讋?chuàng)置業(yè)副總裁兼財務(wù)總監(jiān)范書斌表示,，從長期來看，“三道紅線”對房地產(chǎn)行業(yè)及房企具有積極作用,，有利于房企更加注重抗風(fēng)險能力的提高,，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展。

　　范書斌表示,，首創(chuàng)置業(yè)已經(jīng)啟動減債計劃,，全力降低杠桿水平，嚴(yán)格控制債務(wù)規(guī)模,。未來公司將持續(xù)改善“三道紅線”指標(biāo),，爭取盡快達(dá)標(biāo)。

　　集中供地落地 資金優(yōu)勢是關(guān)鍵

　　今年2月,，自然資源部發(fā)文對重點(diǎn)城市實(shí)施土地供應(yīng)兩集中政策,，即集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動,，原則上公告每年不超過3次,。業(yè)內(nèi)人士稱，上述重點(diǎn)城市涵蓋4個一線城市和18個熱點(diǎn)二三線城市,，包括北京,、上海、廣州,、深圳,、天津、重慶,、南京,、杭州、廈門,、合肥,、濟(jì)南、武漢,、成都,、福州、鄭州,、無錫,、蘇州、沈陽,、長春,、寧波、青島,、長沙,。

　　隨后青島、鄭州等多地發(fā)文確認(rèn)政策細(xì)則,，天津,、長春,、福州、南京等城市明確年內(nèi)3次集中掛牌的具體時間,。3月15日,，長春集中掛牌出讓51宗首批經(jīng)營性用地，總占地面積達(dá)400萬平方米,。

　　中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水表示,，上述22個重點(diǎn)城市均為核心一二線城市，是我國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá),、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與人口規(guī)模最具吸引力的地區(qū),，住房需求旺盛。據(jù)統(tǒng)計,，2020年22城商品房銷售額占全國商品房銷售額的比重為39.9%,，22城住宅用地出讓金占全國住宅用地出讓金的比重為37%，占比均近四成,。

　　劉水說,，從此前數(shù)據(jù)來看，2020年百強(qiáng)TOP30房企在22城拿地金額占企業(yè)總拿地金額比重為56.5%,。22個重點(diǎn)城市中,，杭州、北京,、蘇州,、廣州、上海等城市較受TOP30房企青睞,。

　　雅居樂集團(tuán)副總裁王海洋表示,，集中供地政策是我國房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制之一。雅居樂將加強(qiáng)對市場的分析,，提前規(guī)劃城市投資布局和拿地方向,，以投資更多優(yōu)質(zhì)土地,。

　　世茂集團(tuán)董事局副主席,、總裁許世壇表示，22城集中三次供地政策是穩(wěn)地價,、穩(wěn)房價重要措施,，企業(yè)可以在穩(wěn)定、理性的土地價格上獲取更多優(yōu)質(zhì)項目,。

　　劉水表示,，集中供地政策使得企業(yè)短期資金壓力增加，面對單次大量供地時,，企業(yè)需要對城市發(fā)展趨勢及板塊價值進(jìn)行科學(xué)研判,。

　　萬科董事會主席郁亮表示，“兩集中”和“三道紅線”政策對行業(yè)來說，最大的變化是住房回歸居住屬性,、房地產(chǎn)回歸實(shí)業(yè)屬性已有明確,、清晰的趨勢。

　　上坤地產(chǎn)董事會主席兼行政總裁朱靜表示,，從近期的宏觀調(diào)控政策來看,，一方面，“兩集中”和“三道紅線”是對房地產(chǎn)行業(yè)和非房地產(chǎn)行業(yè)在整個社會金融資源的占用比例開始重新再分配,，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)不能再像過去一樣過度占用貨幣資源,，而是要在合理的比例范圍內(nèi)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。另一方面,，房地產(chǎn)行業(yè)高土地紅利,、高融資杠桿紅利、高速度發(fā)展的形勢已經(jīng)一去不返,，房企將回歸到企業(yè)經(jīng)營的本質(zhì),，需要更關(guān)注客戶需求、關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì),、關(guān)注經(jīng)營效率,。

　　CRIC研究中心報告指出，在“房住不炒”長效機(jī)制下,，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向變得清晰,，預(yù)計未來將步入無增長時代。從企業(yè)業(yè)績預(yù)期來看,，自2018年以來房企銷售目標(biāo)總體謹(jǐn)慎,，目標(biāo)增速回落，行業(yè)平均目標(biāo)增長率由2018年的41%逐年回落至2020年的12%,。

　　整體來看,，在行業(yè)下行疊加“三道紅線”新規(guī)的壓力下，房企控負(fù)債,、降杠桿壓力增加,，規(guī)模房企的業(yè)績目標(biāo)制定會更趨謹(jǐn)慎，整體的目標(biāo)增長率也將趨于平穩(wěn),。預(yù)計隨著房企投資和規(guī)模擴(kuò)張的動能降低,，規(guī)模房企增速放緩將成為常態(tài)。

編輯：吳蘭 責(zé)編： 編審： 監(jiān)制：