新型城鎮(zhèn)化背景下，人口向都市圈核心城市流動(dòng)的趨勢明顯,。大規(guī)模人口流動(dòng)為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)帶來活力的同時(shí),，人戶分離現(xiàn)象和人地矛盾也越發(fā)突出。

根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù),，中房智庫選取4個(gè)一線城市及8個(gè)人口增量排名前十的城市,，對這些城市10年來住宅用地供應(yīng)情況進(jìn)行了梳理和分析。顯示部分熱點(diǎn)城市人口增量與住宅用地供應(yīng)嚴(yán)重不匹配,，住宅供應(yīng)跟不上人口增長節(jié)奏,，成為熱點(diǎn)城市房價(jià)持續(xù)上漲的重要原因。

人口加速向都市圈聚集

第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示,，2020年我國常住人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到63.89%,，與2010年第六次人口普查相比，城鎮(zhèn)人口增加了2.36億人，城鎮(zhèn)化率提升了14.21個(gè)百分點(diǎn),。在全國人口中,，人戶分離人口達(dá)到4.93億人，其中流動(dòng)人口達(dá)到3.76億人,，流動(dòng)人口中跨省流動(dòng)人口達(dá)1.25億人,。與2010年第六次全國人口普查相比，人戶分離人口增加2.31億人,，增長了88.52%,。其中流動(dòng)人口增加了1.54億人，增長69.73%,。

新型城鎮(zhèn)化帶來人口大遷徙和人口區(qū)域布局的大調(diào)整,。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，25個(gè)省份出現(xiàn)了人口增長,，長三角,、珠三角兩大區(qū)域的五個(gè)省份（廣東、浙江,、江蘇,、福建和上海）合計(jì)人口增量占全國人口增量的60%以上，其中廣東,、浙江,、江蘇三省人口增量分別達(dá)到2170.94萬人、1014.07萬人和608.81萬人,，排在人口凈流入前三位,。分城市看，深圳,、廣州,、成都、鄭州,、西安人口增量排在前五位,，10年來深圳、成都,、廣州年均常住人口增量超55萬,，鄭州、西安,、杭州,、重慶、長沙年均常住人口增量超30萬,。北京和上海由于近年來主動(dòng)疏解和控制人口,，人口增量排名未進(jìn)入前十,。其中北京年均人口增量22.8萬人，上海年均人口增量18.5萬人,。

分區(qū)域看,，東部地區(qū)人口所占比重上升2.15個(gè)百分點(diǎn)，中部地區(qū)人口所占比重下降0.79個(gè)百分點(diǎn),，西部地區(qū)人口所占比重上升0.22個(gè)百分點(diǎn),，東北地區(qū)人口所占比重下降1.20個(gè)百分點(diǎn)。

城鎮(zhèn)化水平的大幅提升和核心城市人口流入雙重作用之下,，熱點(diǎn)城市住房需求持續(xù)增長,，住宅用地供應(yīng)壓力加大。

部分熱點(diǎn)城市人地矛盾突出

結(jié)合第七次人口普查數(shù)據(jù),，中房智庫對四大一線城市以及成都,、西安、鄭州,、杭州,、重慶、長沙,、武漢,、佛山等人口增量排名前十的城市10年來住宅用地供應(yīng)情況進(jìn)行了梳理和分析,。結(jié)果顯示,，這些人口流入大戶大多存在住宅用地供應(yīng)不足情況，深圳,、廣州等城市人地矛盾尤為突出,。深圳10年人口增長近714萬人，而同期住宅用地供應(yīng)僅為488萬平方米,，如果僅考慮增量人口,，人均供地面積也僅為0.68平方米，人地矛盾狀況可見一斑,；與之同為人口流入大戶的廣州,，10年人口增量598萬，住宅用地供應(yīng)3322萬平方米,，按增量人口計(jì)算人均供地面積僅為5.56平方米,；成都10年人口增量582萬，同期住宅用地供應(yīng)面積4698萬平方米,，按增量人口人均供地面積也僅為8.07平方米,。

12座城市中住宅用地供應(yīng)最為充分的是重慶，其人口增量321萬,，同期住宅用地供應(yīng)卻達(dá)到了28845萬平方米,，按增量人口計(jì)算人口人均供地面積達(dá)到89.9平方米,。當(dāng)然，重慶除了要滿足321萬增量人口住房需求外,，城鎮(zhèn)化水平的提升和本市內(nèi)人口流動(dòng)因素也不容忽視,。按照第七次人口普查數(shù)據(jù)，重慶10年來市內(nèi)流動(dòng)人口也達(dá)到了262萬,，與2010年相比重慶城鎮(zhèn)人口增加了696.82萬人,，城鎮(zhèn)化人口比重上升了16.43個(gè)百分點(diǎn)。

住宅用地供應(yīng)相對充足的還包括武漢,，其10年人口增量為254萬,，同期住宅用地供應(yīng)達(dá)到了9215萬平方米，人均供地面積達(dá)到36.26平方米,。

北京和上海兩座一線城市近年來一方面主動(dòng)疏解人口,，另一方面加大住宅用地供應(yīng)，住宅用地緊張的局面有了一定程度的緩解,。特別是上海,，在經(jīng)歷了2016年住宅用地供應(yīng)的低迷之后，2017年開始住宅用地供應(yīng)明顯增長,，4年累計(jì)供應(yīng)住宅用地達(dá)到2547萬平方米,。北京同樣是在2016年出現(xiàn)住宅用地供應(yīng)低點(diǎn)，2017年至今大幅增加住宅用地供應(yīng),，4年累計(jì)供應(yīng)達(dá)1343萬平方米,。

與北京、上海相類似,，幾乎所有列入統(tǒng)計(jì)的城市均在2016年出現(xiàn)供地低谷,，從2017年起紛紛大規(guī)模增加供應(yīng)，這與2016年至2017年的房價(jià)上漲以及2017年開始的新一輪調(diào)控相吻合,。例如廣州2016年住宅用地供應(yīng)僅為60.8萬平方米,，2017年之后逐年遞增，到2020年住宅用地供應(yīng)達(dá)到582.45萬平方米,；成都2016年住宅用地供應(yīng)僅為89萬平方米,，2017年則暴增到405.7萬平方米，至2020年增至581萬平方米,。由此可見,，2017年開始的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，增加住宅用地供應(yīng)是一個(gè)重要選項(xiàng),，這一舉措對穩(wěn)定房價(jià)也起到了積極作用,，但面對大量的人口流入，像深圳,、廣州這樣人地矛盾突出的城市,，住宅用地供應(yīng)仍面臨較大壓力,。住宅用地更多從城市更新和舊城改造中獲取，或?qū)⒆》啃枨笾苯油庖绲綎|莞,、惠州等周邊城市,。

人地掛鉤踟躕難行

關(guān)于解決住宅用地難題，各界專家紛紛開出“藥方”,。在6月6日舉辦的清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)論壇上,，清華大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)思想與實(shí)踐研究院院長李稻葵表示，解決住房問題根本在于增加住宅用地供應(yīng),。具體做法是,，把部分商業(yè)土地轉(zhuǎn)向住宅用地，工業(yè)園區(qū)和科技園區(qū)與住宅應(yīng)該配套,，這樣才能穩(wěn)住房價(jià),，增加一個(gè)地區(qū)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后勁。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平近年來則一直呼吁,，“人地掛鉤”是解決大城市住房問題的關(guān)鍵,。他認(rèn)為，現(xiàn)在部分城市高房價(jià),，而三四線城市高庫存,，根本原因就是人地分離，“人在源源不斷向都市圈和城市群遷移,，就要把指標(biāo)配過來”,。

關(guān)于“人地掛鉤”說起來簡單，實(shí)施卻不是一件容易的事,。早在2016年,，國土部,、國家發(fā)改委,、公安部、住建部,、人力社保部就聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于建立城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤機(jī)制的實(shí)施意見》,，明確城鎮(zhèn)建設(shè)用地與落戶人口數(shù)量掛鉤、允許進(jìn)城落戶人員有償轉(zhuǎn)讓宅基地,。并提出“到2018年基本建立人地掛鉤機(jī)制,，2020年全面建立科學(xué)合理的人地掛鉤機(jī)制政策體系，為如期實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶提供用地保障”,。但是截至目前,，關(guān)于這一政策的實(shí)施進(jìn)展尚沒有更多的官方信息，各地也多是在本省市一級行政區(qū)域內(nèi)試點(diǎn),，實(shí)施范圍也僅僅局限于農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量與城鎮(zhèn)建設(shè)用地供應(yīng)掛鉤,，并不能解決熱點(diǎn)城市人口流入與住房供應(yīng)緊張之間的矛盾,。

從目前人口區(qū)域分布情況看，人口向長三角,、珠三角,、成渝以及中部核心城市聚集的趨勢十分明顯，而東北區(qū)域和中西部部分城市則面臨著嚴(yán)重的人口流失,，由此造成人口流出地區(qū)土地資源大量閑置浪費(fèi),，人口流入城市人地矛盾突出的局面。

人口的跨省流動(dòng)需要土地資源的跨省調(diào)節(jié),，如何實(shí)現(xiàn)土地資源特別是住宅用地資源的跨省調(diào)節(jié),，還需要一系列更為詳盡的制度安排。例如,，完善社保和戶籍制度,，以及與戶籍相關(guān)的教育、醫(yī)療,、勞動(dòng)就業(yè),、住房、社會(huì)福利等配套制度改革,。再如,，對人口流動(dòng)狀況建立完整的動(dòng)態(tài)監(jiān)測機(jī)制，以便準(zhǔn)確了解人口流動(dòng)去向,。

編輯：馮靖淼 責(zé)編： 編審： 監(jiān)制：