當(dāng)前,，房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了“放松調(diào)控”的猜測(cè)，主要誘因有二,。一是個(gè)別房企的風(fēng)險(xiǎn)事件引發(fā)連鎖反應(yīng),，監(jiān)管部門對(duì)此頻頻發(fā)聲；二是有市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn),，今年10月,，個(gè)人住房貸款利率首次下降。

　　接下來(lái),，房地產(chǎn)信貸走勢(shì)究竟如何,？“保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,?！敝袊?guó)人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示，黨中央,、國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的戰(zhàn)略和方針,，是做好房地產(chǎn)金融工作的長(zhǎng)期遵循。

　　與此同時(shí),，多家商業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人也對(duì)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者表示,，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款，銀行將穩(wěn)定合理資金需求,，繼續(xù)堅(jiān)持“優(yōu)選企業(yè),、嚴(yán)格管理”原則,，準(zhǔn)確把握、執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,；針對(duì)個(gè)人住房貸款,，銀行2022年的增量安排將基本與2021年相當(dāng)，重點(diǎn)保障剛需群體的信貸需求,。

　　那么,，此前房地產(chǎn)開發(fā)貸款一度收緊的原因是什么？個(gè)別房企的風(fēng)險(xiǎn)暴露是否與銀行信貸資金變化有關(guān),？個(gè)人住房貸款利率是否有下降空間,？信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市整治效果如何？

　　保障房企合理信貸需求

　　近期,，個(gè)別大型房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露,，到期債務(wù)未能償還、部分工地停工,、已預(yù)售的房產(chǎn)不確定能否按時(shí)交付,。有市場(chǎng)聲音認(rèn)為，這與銀行一致收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款有關(guān),。

　　多位業(yè)內(nèi)人士表示,，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要抓手之一，是降低房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率,、防范房地產(chǎn)貸款過(guò)度集中,。為此，監(jiān)管部門已于去年先后出臺(tái)了多項(xiàng)政策,。例如,，針對(duì)30家重點(diǎn)房企，央行,、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已形成了資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則,；央行還建立了“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”，要求銀行的房地產(chǎn)貸款余額占比,、個(gè)人住房貸款余額占比不得高于相應(yīng)上限,。

　　政策實(shí)施至今已取得了顯著成效。截至2021年9月末,，房地產(chǎn)貸款增速已降至8.6%,，比全部貸款增速低近3個(gè)百分點(diǎn)，其中,，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速大幅下滑,。

　　需要厘清的是，風(fēng)險(xiǎn)暴露的主因是房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)管理不善,。以恒大集團(tuán)為例,，該集團(tuán)資產(chǎn)總規(guī)模超2萬(wàn)億元,，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目約占60%?！敖陙?lái),，這家公司未能根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化審慎經(jīng)營(yíng)，反而盲目多元化擴(kuò)張,，經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)指標(biāo)嚴(yán)重惡化,，最終爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)?！编u瀾說(shuō),。

　　因此，出于風(fēng)險(xiǎn)防控考量,，銀行收緊了信貸資金,，在一定程度上造成了房企的資金鏈緊繃,。一方面,，多家銀行出現(xiàn)了短期、過(guò)激的市場(chǎng)反應(yīng),，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降,；另一方面，部分銀行誤解了重點(diǎn)房企的融資管理規(guī)則,?！案鶕?jù)規(guī)則，‘紅檔’企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增,，但部分銀行將其誤解為銀行不得新發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款,，這就導(dǎo)致了企業(yè)將銷售回款償還貸款后，新開工的項(xiàng)目得不到貸款,?！编u瀾說(shuō)。

　　“接下來(lái),，房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松,，但需要穩(wěn)定房企的合理資金需求?！敝袊?guó)工商銀行投資銀行部研究中心相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō),，要兼顧“防止過(guò)快上漲”和“防止過(guò)快下跌”之間的關(guān)系，保障金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企的合理信貸支持,，保障房企正常經(jīng)營(yíng),、按期交樓。

　　個(gè)人住房貸款優(yōu)先保剛需

　　相較于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的收縮,，個(gè)人住房貸款市場(chǎng)則沒有那么緊張,。貝殼研究院日前發(fā)表報(bào)告稱,，今年以來(lái)，該機(jī)構(gòu)首次監(jiān)測(cè)到個(gè)人住房貸款利率下降,。今年10月,，在其監(jiān)測(cè)的90個(gè)城市中，首套房貸利率為5.73%,，二套房貸利率為5.99%,，均較上個(gè)月下調(diào)1個(gè)基點(diǎn)。

　　具體來(lái)看,，有20個(gè)城市的個(gè)人住房貸款利率下調(diào),，除廣州、深圳外,，多為三四線城市,，如中山、無(wú)錫,、湖州等,。其中，14個(gè)城市的首套房貸利率下調(diào),，14個(gè)城市的二套房貸利率下調(diào),，重合的9個(gè)城市首套、二套房貸利率均下調(diào),。

　　下調(diào)的原因是什么,？“這要分區(qū)域看，主要受需求端,、供給端兩方面影響,。”國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任曾剛表示,，從需求端看,，由于二三線城市房?jī)r(jià)下降，當(dāng)前購(gòu)房者的觀望氣氛濃厚,，短期內(nèi)購(gòu)房需求減弱,，這導(dǎo)致了個(gè)人住房貸款需求下滑，貸款價(jià)格下調(diào),。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月20日公布的最新數(shù)據(jù)顯示,，2021年9月，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體呈略降態(tài)勢(shì),，同比漲幅持續(xù)回落,。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%,；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%,，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　曾剛表示,，從供給端看,，監(jiān)管部門多次強(qiáng)調(diào)要優(yōu)先保障剛需。因此,，各家銀行都加大了資金供給力度,，同時(shí)給予利率傾斜。監(jiān)管數(shù)據(jù)顯示,，截至2021年7月末,，個(gè)人住房貸款首套房占比已高達(dá)92%。

　　招商銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,，該行將堅(jiān)決落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策要求,，大力支持自住型剛需，“預(yù)計(jì)招行2022年個(gè)人住房貸款的增速將邊際放緩,，與2021年的增量安排基本相當(dāng)”,。

　　“接下來(lái)，銀保監(jiān)會(huì)將繼續(xù)保障好剛需群體的信貸需求,，督促銀行在貸款首付比例,、利率方面對(duì)首套房購(gòu)房者予以支持,?！敝袊?guó)銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部負(fù)責(zé)人劉忠瑞說(shuō)。此外,，銀保監(jiān)會(huì)還將加大對(duì)保障性租賃住房的支持力度,，研究細(xì)化金融支持措施，會(huì)同央行推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn),。

　　嚴(yán)懲違法違規(guī)行為

　　值得注意的是,，不論是部分城市房貸利率下調(diào)，還是優(yōu)先保障剛需,，都不意味著房地產(chǎn)貸款“總閘門”將放松,，更不意味著監(jiān)管將松動(dòng)。

　　“2021年前三季度,，個(gè)人住房貸款發(fā)放金額保持平穩(wěn),，與同期商品住宅銷售金額基本匹配?！编u瀾說(shuō),，同時(shí)，為了遏制少數(shù)城市房?jī)r(jià)快速上漲，監(jiān)管部門還有針對(duì)性地約束了該地區(qū)的信貸投放,，已取得一定成效,。

　　以二手房為例，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),，2021年9月,，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.4%。其中,，北京,、上海和廣州環(huán)比分別由上月上漲0.4%、0.2%和0.5%,，轉(zhuǎn)為下降0.2%,、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%,，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn),。

　　記者走訪北京地區(qū)的多家銀行、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn),，目前北京地區(qū)的房貸利率未出現(xiàn)下降,。由于臨近年末，疊加政策調(diào)控因素,，多家銀行的房貸額度普遍趨緊,，放款需排隊(duì)等待?！翱梢灶A(yù)測(cè),，待房?jī)r(jià)回穩(wěn)，這些城市房貸的供需關(guān)系也將回歸正常,?！编u瀾說(shuō)。

　　既然調(diào)控不放松,，今年以來(lái),，少數(shù)城市房?jī)r(jià)快速上漲的助推力又是什么？信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市是主因,。近期,，北京銀保監(jiān)局、上海銀保監(jiān)局對(duì)多家銀行的分支機(jī)構(gòu)開出罰單,，事由均涉及“個(gè)人消費(fèi)貸款挪用于購(gòu)房”“個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款違規(guī)用于購(gòu)房,、違規(guī)流入資本市場(chǎng)”等。

　　記者在采訪中了解到,，當(dāng)前在北京,、上海,、廣州、深圳,、南京等熱點(diǎn)城市,，監(jiān)管部門的重拳整治力度沒有減弱?！耙獔?jiān)決遏制信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域,。”銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō),，目前經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)專項(xiàng)排查已基本完成,，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的違規(guī)問題，督促建立臺(tái)賬,，逐項(xiàng)整改至“清零銷號(hào)”,。

　　該負(fù)責(zé)人表示，接下來(lái),，還要嚴(yán)懲各類違法違規(guī)行為,，“銀保監(jiān)會(huì)已持續(xù)四年開展全國(guó)性房地產(chǎn)專項(xiàng)檢查，基本覆蓋了所有熱點(diǎn)城市,，對(duì)發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為‘零容忍’,，對(duì)違規(guī)問題依法嚴(yán)肅問責(zé)”。

編輯：張雨婷 責(zé)編： 編審：蒲勇 監(jiān)制：鄧曙光